Plan centrum dopuszcza budowę całych kwartałów takich i jeszcze wyższych bloków

Trwające od lat prace nad miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego strefy A ochrony uzdrowiskowej i centrum Konstancina nagle nabrały niespotykanego przyśpieszenia. Z jakiego powodu?

Na tydzień przed ostatnią sesją rady miejskiej (31 maja) burmistrz wprowadził do porządku obrad punkt o uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Centrum – I etap. Miesiąc wcześniej radni podjęli uchwałę o etapowaniu tego planu.

– W zawiadomieniach o sesji, wysłanych dwa tygodnie przed terminem posiedzenia, nie było nic o uchwalaniu MPZP Centrum. Tydzień później, 25 maja, plan centrum został wrzucony na posiedzenie Komisji Ładu Przestrzennego i Spraw Komunalnych rady. Na zapoznanie się z 60-stronicowym projektem planu radni, którzy dzień wcześniej byli na Komisji Uzdrowiskowej, Zdrowia i Opieki Społecznej i dowiedzieli się przypadkiem o zmianie w porządku obrad, mieli jedną noc, reszta dostała je dopiero tuż przed posiedzeniem komisji ładu. Czy w ten sposób dyskutuje się nad kluczowym dla miasta planem – pytali radni?

Dwa lata temu radni dyskutowali długo i na blokowiska się nie zgodzili, dlatego teraz dostali mniej czasu do namysłu

„O tym, że plan Centrum będzie procedowany w tym roku, wiadomo było wcześniej. Nic nie stało na przeszkodzie, żeby radni dostali plan do analizy miesiąc temu, podobnie jak plan strefy A, który zresztą będzie uchwalany później” – pisze na konstancińskim forum kolejny radny.

Dyskusje nad planem Centrum trwały w poprzedniej kadencji rady. Szczególne kontrowersje budziły zapisy o dopuszczeniu budowy 18-metrowej wysokości bloku mieszkalnego przy rondzie na miejscu Aury i dużego kwartału zabudowy wielorodzinnej wysokości 12 m między ulicami Polną, Bielawską i Warszawską oraz w Jeziornie od ul. Kolejowej do torów. Dwa lata temu radni dyskutowali długo i na blokowiska nie godzili się, dlatego teraz dostali mniej czasu do namysłu. Oczywiście o tym, że poprzednia rada nie godziła się na takie rozwiązania, nie wspomniano nowym radnym.

Burmistrz i przewodniczący rady obawiają się, że nieuchwalenie planu centrum i strefy A przed wejściem w życie nowej ustawy uzdrowiskowej spowoduje konieczność wprowadzenia zmian w planach (dostosowania ich do zapisów znowelizowanej ustawy uzdrowiskowej) i nowych uzgodnień, co opóźni uchwalenie planów nawet o rok i umożliwi przez ten rok inwestorom uzyskiwanie, zgodnie z nową ustawą, decyzji o warunkach zabudowy. Czy nowi radni są świadomi, że procedura uzyskania warunków zabudowy trwa ok. sześciu miesięcy, a w przypadku, gdy gmina przystąpiła do sporządzenia miejscowego planu, urząd może zawiesić postępowanie nawet na 12 miesięcy? Czy warto się tak śpieszyć? Pamiętajmy także, że w strefie A ochrony uzdrowiskowej, zgodnie z nową ustawą, nadal nie ma możliwości uzyskania warunków zabudowy.

Może jednak warto poczekać, zwłaszcza że kończą się prace nad nowym studium, a nowe przepisy dotyczące planowania przestrzennego zakładają bezwzględną zgodność studium i planu. Żadna katastrofa z powodu nieuchwalenia planów w pośpiechu nie grozi przyszłości miasta. Wręcz przeciwnie – warto uchwalić nowy plan, spełniający wymagania znowelizowanej ustawy uzdrowiskowej. Dlaczego mamy mieć kolejne buble?

Koniec końców uchwała o planie centrum nie została wprowadzona pod obrady sesji, bowiem radni głosowali za zdjęciem tego punktu z porządku obrad, motywując to zbyt krótkim czasem na zapoznanie się z planem oraz faktem wprowadzenia w momencie rozpoczęcia sesji poprawek w ogóle nie omawianych wcześniej na posiedzeniach komisji.

Kolejna sesja rady miejskiej (14 czerwca) poświęcona będzie podjęciu uchwał tylko w sprawie MPZP strefy A: stwierdzeniu zgodności projektu MPZP Strefy A ochrony uzdrowiskowej i terenów przyległych – etap I z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy Konstancin-Jeziorna, oraz uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego strefy A uzdrowiska i terenów przyległych.

– Etapowanie kolejnych planów to nic innego, jak uchwalanie po kawałku, na zamówienie, pod konkretne potrzeby przyszłego nabywcy uzdrowiska – stwierdził jeden z mieszkańców biorących udział w nieformalnym spotkaniu radnych, przedstawicieli lokalnych stowarzyszeń i mieszkańców, które odbyło się 12 maja i na którym omawiane były propozycje poprawek niektórych niedoprecyzowanych zapisów planu.

W spotkaniu uczestniczyło sześciu radnych: przewodniczący rady Andrzej Cieślawski oraz Anna Lewandowska, Izabela Skonecka, Włodzimierz Wojdak, Tomasz Zymer i Alfreda Konopka, czworo przedstawicieli Towarzystwa Miłośników Piękna i Zabytków Konstancina, Hanna Budnicka ze Stowarzyszenia Klub Inicjatyw Obywatelskich, Grażyna Matusik-Tomaszewska i Jacek Rowiński ze Stowarzyszenia Nasze Miasto – Konstancin oraz kilkoro mieszkańców strefy A.

– Uzyskałem opinie i komentarze planistów, z których wynika, że w niektórych punktach zapisy projektu planu są nieprecyzyjne i stwarzają niekorzystne luki, mogące przeszkodzić gminie w inwestycjach uzdrowiskowo-turystycznych oraz umożliwić ograniczanie funkcji usług zdrowia i opieki zdrowotnej w strefie A. Co więcej, wskazane luki i nieścisłości można stosunkowo łatwo wyeliminować, zdaniem ekspertów, prawdopodobnie bez konieczności ponownego wyłożenia planu – mówił radny Tomasz Zymer, który przygotował listę poprawek.

Na posiedzeniu komisji ładu 25 maja omówiono proponowane zmiany w projekcie planu strefy A i przegłosowano wprowadzenie części poprawek, uzgodnionych na spotkaniu publicznym 12 maja. Propozycje zmian burmistrz przekazał do oceny radcy prawnemu i – o ile nie będą skutkować ponownym wyłożeniem planu – zostaną wpisane do projektu planu. Przegłosowano poprawki w art. 51, tereny 1 Uz do 3 Uz, dotyczące definicji o przeznaczeniu podstawowym (należy przez to rozumieć w planie rodzaj przeznaczenia, które musi dominować na danym terenie, wyznaczonym liniami rozgraniczającymi) polegające na zamianie w projekcie planu słów „powinno dominować” na „musi dominować”. W art.52, obszar 1 Uz/Uo, 2UZ/Uo, zapis: „ustala się wysokość zabudowy o funkcji podstawowej 14 m” oznacza, że np. zabudowa pensjonatowa w art. 52, obszar 1 Uz/Uo, 2UZ/Uo, nie ma żadnego ograniczenia wysokości, zaproponowano usunięcie słów „o funkcji podstawowej” i pozostawienie tylko „wysokość zabudowy” (i dalej bez zmian). W art. 57, obszar 1 ZP do 11 ZP, postanowiono wpisać dopuszczalne przeznaczenie uzupełniające: „urządzenia sportowo-rekreacyjne, w tym przystanie wodne, wypożyczalnie sprzętu wodnego, budynki związane z obsługą terenu Parku oraz informacją turystyczną”. W planie strefy A ma znaleźć się zapis, że małe działki poniżej 3000 mkw., wydzielone przed uchwaleniem planu, mogą zostać zagospodarowane (zabudowane), mimo że nie spełniają warunków planu odnośnie do powierzchni działek budowlanych.

Nie wprowadzono definicji zabudowy pensjonatowej, ponieważ ustawa o usługach turystycznych w art. 36 pkt 2 już definiuje pensjonaty (funkcja hotelowa, min. siedem pokoi, całodzienne wyżywienie), a w MPZP nie można wprowadzać definicji sprzecznych z ustawą. Nie wprowadzono zapisu o zakazie notarialnego podziału budynku pensjonatu na odrębne lokale, ponieważ – zdaniem kierownika Wydziału Architektury Urzędu Miasta i Gminy Ewy Klimkowskiej-Sul – plan nie ma prawa stanowić o podziałach notarialnych własności.

Interesuje nas, dlaczego na terenie objętym strefą A znajdują się: wytwórnia gresu, baza transportowa i składowisko słupów energetycznych, a nie należy do strefy A położony tuż obok teren tzw. Księżówki. Może jednak warto poważnie pochylić się nad tym planem?

Nie zmieniono przeznaczenia terenu dla działek prywatnych, ponieważ skutkowałoby to ponownym wyłożeniem planu (art. 53, 60). Nie znamy jeszcze opinii radcy prawnego, ale z doświadczenia wiadomo, że bez ponownego wyłożenia planu można wprowadzić tylko takie zmiany, które tak naprawdę niczego nie zmieniają. A przyszłemu właścicielowi uzdrowiska bardzo zależy na planie. Nas bardzo interesuje, dlaczego na terenie objętym strefą A znajdują się: wytwórnia gresu, baza transportowa i składowisko słupów energetycznych, a nie należy do strefy A położony tuż obok teren tzw. Księżówki. Może jednak warto poważnie pochylić się nad tym planem?

– Pośpiech jest wskazany przy łapaniu pcheł. Nabywca uzdrowiska może poczekać na taki plan, jaki będzie korzystny dla mieszkańców i będzie obowiązywał przez wiele lat, a nie plan pod prywatyzację, który trudno będzie zmienić za rok – podsumował po posiedzeniu komisji jeden z jej uczestników.