Półtora roku po podjęciu przez radę miejską uchwały o przystąpieniu do zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) Mirkowa poznaliśmy koncepcję zagospodarowania Mirkowa Wschodniego – terenów pofabrycznych, należących do spółek Metsä Tissue i Konstans oraz Mirkowa Zachodniego – osiedla Mirków i terenów przyległych.

Przetargi na sporządzenie obydwu planów wygrała ta sama firma, a właściwie konsorcjum dwóch firm: MPZ Plan Grzegorz Kolosionek z siedzibą we Wrocławiu oraz pracowni projektowej UrbaMap ze Świeradowa. Kryterium wyboru wykonawcy była jak zwykle cena. W tym przypadku zaskakująco niska: 27 060 zł za plan terenów pofabrycznych i 18 450 zł za plan osiedla Mirków. Tanio rzadko kiedy znaczy dobrze – pierwszą koncepcję przedstawioną władzom gminy pod koniec września burmistrz Kazimierz Jańczuk odrzucił. Projektanci założyli w niej budowę osiedla mieszkaniowego na 9 tys. osób i powstanie kolejnych zakładów produkcyjnych. Koncepcja, wykonana na zlecenie urzędu gminy, w pełni uwzględniała oczekiwania właścicieli terenu, ale nie miała nic wspólnego z oczekiwaniami samorządu i lokalnej społeczności. Czy projektanci nie otrzymali od zleceniodawcy żadnych sugestii dotyczących sposobu zagospodarowania tak ważnego obszaru gminy?

Sposób zagospodarowania terenów pofabrycznych będzie miał fundamentalne znaczenie dla rozwoju i przyszłości naszej gminy, dlatego też samorządowcy starannie przyjrzeli się kolejnej wersji planów przedstawionej podczas dwóch posiedzeń Komisji Ładu Przestrzennego i Spraw Komunalnych Rady Miejskiej 14 i 22 listopada.

Zmiany w MPZP osiedla Mirków i terenów przyległych nie budzą kontrowersji – w przedstawionych trzech wariantach projektanci zakładają przeznaczenie części dotychczas niezabudowanej pod budownictwo jednorodzinne, wytyczenie nowych dróg oraz ciągów pieszo-rowerowych, a w wariancie I w pasie nadrzecznym przewidziane zostało urządzenie terenu sportowo-rekreacyjnego. Koszt wykupu terenu pod drogi i przestrzenie publiczne wynosi w poszczególnych wariantach planu od 800 tys. zł do ponad 1,1 mln zł (przy cenie 100 zł za 1 mkw.).

MPZP terenów pofabrycznych to projekt o wiele bardziej skomplikowany, choćby ze względu na wartość historyczną starej fabrycznej zabudowy i walory przyrodnicze terenu. Wykonawcy planu podzielili teren byłej papierni na strefy: zabytkową, w której powstaną obiekty handlowo-usługowe i mieszkalne lofty, oraz teren osiedla, obiektów sportowo- rekreacyjnych i usług zdrowotnych o charakterze uzdrowiskowym. Niezwykle istotną kwestią jest zaprojektowanie układu komunikacyjnego i tu wykonawcy planu zaprezentowali duży optymizm, przyjmując za podstawę komunikacji planowaną tzw. trasę mostową, która wedle wszelkich dostępnych informacji nie powstanie w najbliższym dziesięcioleciu. Do czasu jej wybudowania główną arterią komunikacyjną pozostaje ul. Mirkowska. Koszt wykupu terenu pod drogi w dwóch przedstawionych wariantach wynosi odpowiednio 14,7 mln zł i nieco ponad 13 mln zł.

Obecnie zaprezentowana koncepcja zakłada budowę osiedla zaledwie dla kilkuset mieszkańców, a dla zabudowy jednorodzinnej projektanci w ogóle nie widzą miejsca na terenie pofabrycznym.

Przedstawiona we wrześniu koncepcja, wykonana na zlecenie urzędu gminy, w pełni uwzględniała oczekiwania właścicieli terenu, ale nie miała nic wspólnego z oczekiwaniami samorządu i lokalnej społeczności

– Nastąpiło przegięcie w drugą stronę – stwierdził przewodniczący rady miejskiej Andrzej Cieślawski, a burmistrz Kazimierz Jańczuk wskazywał, że optymalnym rozwiązaniem jest osiedle na ok. 2,5 tys. osób (mniej więcej wielkości istniejącego osiedla w zachodniej części Mirkowa). Samorządowcy podkreślali, że najlepszym rozwiązaniem byłoby uwzględnienie propozycji przedstawionych podczas ubiegłorocznych warsztatów urbanistycznych Charette. Obecnie zaprojektowana liczba obiektów handlowo-usługowych byłaby stanowczo zbyt duża przy tak niewielkiej liczbie mieszkańców. – Zabrakłoby odbiorców usług – skomentowała radna Izabela Skonecka.

Wykonawcy planu zaprezentowali duży optymizm przyjmując za podstawę komunikacji planowaną tzw. trasę mostową, która wedle wszelkich dostępnych informacji nie powstanie w najbliższym dziesięcioleciu

Dyskusja o liczbie mieszkańców w planowanym osiedlu na razie jest czysto akademicka – obowiązujące studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy nie przewiduje na tym obszarze zabudowy wielorodzinnej. Zastępca burmistrza Dorota Gadomska znalazła sposób na obejście zapisów studium: zabudowa śródmiejska. Wiceburmistrz wyjaśniła, że taka kategoria zabudowy występuje w przypadkach, w których trudno przypisać budynek do jednej z wyraźnie określonych kategorii: budownictwa wielorodzinnego lub jednorodzinnego i zakłada usytuowanie zakładów usługowych na parterze oraz I piętrze budynku, a na wyższych kondygnacjach lokale mieszkalne. Definicja zabudowy śródmiejskiej przedstawiona przez Dorotę Gadomską różni się od definicji zawartej w § 3 pkt. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, stanowiącym, że ilekroć w tymże rozporządzeniu jest mowa o „zabudowie śródmiejskiej – należy przez to rozumieć zgrupowanie intensywnej zabudowy na obszarze funkcjonalnego śródmieścia, który to obszar stanowi faktyczne lub przewidywane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego centrum miasta lub dzielnicy miasta”. W dalszej części rozporządzenie uściśla, że w przypadku zabudowy śródmiejskiej „odległość budynku z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi od innych obiektów powinna umożliwiać naturalne oświetlenie tych pomieszczeń”, przy czym ust. 4 tego paragrafu wskazuje, że odległości budynków od innych obiektów wyznaczane według reguł podanych w ust. 1 „mogą być zmniejszone nie więcej niż o połowę w zabudowie śródmiejskiej”. Czy na pewno o to nam chodzi?

W przedstawionej koncepcji projektanci pominęli problem wytwórni mas bitumicznych. Wniosek złożony do planu przez radnego Tomasza Zymera o przeznaczenie działek, na których zlokalizowana jest asfalciarnia, na cel publiczny – co umożliwiłoby przejęcie ich przez gminę – nie został uwzględniony w planie.

Najlepszym rozwiązaniem byłoby uwzględnienie propozycji przedstawionych podczas ubiegłorocznych warsztatów urbanistycznych Charette

Projektanci zobowiązani są do sporządzenia MPZP osiedla Mirków i terenów przyległych do 30 czerwca 2014 r., a terenów pofabrycznych nie później niż do 1 grudnia 2014 r., ale wielką niewiadomą pozostaje termin uchwalenia zmienionych planów, bowiem zapisy MPZP muszą być zgodne z zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Zdaniem projektantów, konieczne jest uchwalenie nowego studium – nie można zmienić jego zapisów częściowo. Kończąc posiedzenie komisji, jej przewodniczący Bogusław Komosa zaapelował o jak najszybsze podjęcie prac nad studium.