Działki kupili, odziedziczyli lub dostali od rodziców wiele lat temu. Chcą zbudować dom i nie mogą. Dlaczego? Mieszkańcy wielu miejscowości w naszej gminie składają wnioski o wydanie pozwolenia na budowę lub wydanie decyzji o warunkach zabudowy i otrzymują decyzję odmowną.

Niektórzy uważają, że ograniczenia możliwości pobudowania domu wynikają z objęcia terenu całej gminy strefami ochrony uzdrowiskowej. Tak sądzi wielu mieszkańców strefy C ochrony uzdrowiskowej. To jednak nie prawda – ograniczenia nie wynikają z zapisów ustawy uzdrowiskowej, a z braku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (MPZP). To nie ustawa zabrania budowy lub rozbudowy domu, garażu, przechowalni lub przetwórni płodów rolnych. Ustawa uzdrowiskowa w strefie ochrony C zabrania jedynie: nieplanowanego wyrębu drzew, prowadzenia działań powodujących niekorzystną zmianę stosunków wodnych, lokalizację nowych uciążliwych obiektów budowlanych i innych uciążliwych obiektów (w tym zakładów przemysłowych) oraz prowadzenia działań mających wpływ na fizjografię uzdrowiska i jego założenia przestrzenne lub właściwości lecznicze klimatu.

Nowelizacja ustawy uzdrowiskowej przywróciła możliwości wydawania tzw. warunków zabudowy w strefie B i C nawet w przypadku nie objęcia ich uchwalonymi MPZP, pod warunkiem, że studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy przewiduje taką możliwość. Jednak nie wszyscy występujący o ustalenie warunków zabudowy otrzymują je.

Ograniczenia możliwości pobudowania domu nie wynikają z zapisów ustawy uzdrowiskowej, a z braku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego

Konstanciński Klub Inicjatyw Obywatelskich sprawdził, jakie były powody wydania odmownych decyzji. Na wniosek o udzielenie informacji publicznej, złożony przez KIO, Wydział Planowania Przestrzennego Urzędu Miasta i Gminy przedstawił powody odmowy wydania warunków zabudowy ośmiu osobom (w roku 2013). Pięciu wnioskodawców chciało budować dom w Kępie Okrzewskiej, trzech w Łęgu. Czterem z nich odmówiono z uwagi na konieczność uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze. Tzw. odrolnienie gruntów klas I–III nie jest sprawą łatwą i zależną od władz gminy – wymaga zgody ministra rolnictwa i rozwoju wsi. Dwóm pozostałym mieszkańcom Kępy Okrzewskiej i dwóm z Łęgu odmówiono, bowiem: „W obszarze analizowanym występuje rozproszona zabudowa zagrodowa na gruntach rolnych (…). Zabudowa na w/w działkach nie pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.” Uff, brzmi to nieco enigmatycznie, ale zgodnie z obowiązującymi przepisami. W żadnej z wydanych decyzji powodem odmowy ustalenia warunków zabudowy nie była przynależność działki do którejkolwiek ze stref ochrony uzdrowiskowej.

Zgodnie z ustawą o planowaniu przestrzennym, wydanie decyzji o warunkach zabudowymożliwe jest jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

• co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu,

• teren ma dostęp do drogi publicznej,

• istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego,

• teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1,

• decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Jeśli choć jeden z tych warunków nie jest spełniony, o uzyskaniu warunków zabudowy możemy zapomnieć.

„Kupiłem działkę prawie osiem lat temu” – pisze nasz czytelnik. „Sprawdziłem w urzędzie gminy, że prace nad MPZP tej okolicy wtedy trwały już od ponad trzech lat. Myślałem, że za rok plany będą gotowe – akurat tyle potrzeba mi było na projekt domu i przygotowanie do budowy. I czekam już ósmy rok! Czekam i wcale nie wiem czy będę mógł budować. Czy ktoś słyszał o zawieszeniu ogłoszenia wyroku na osiem lat?” – pyta.

Nowelizacja ustawy uzdrowiskowej przywróciła możliwości wydawania tzw. warunków zabudowy w strefach B i C nawet w przypadku nie objęcia ich uchwalonymi MPZP

O wiele łatwiej uzyskać pozwolenie na budowę w przypadku, gdy działka objęta jest miejscowym planem. Nie ma znaczenia, czy sąsiednia działka jest zabudowana i w jaki sposób – wiadomo, że teren przeznaczony jest pod zabudowę np. jednorodzinną, określone są wielkości działek i dostęp do drogi.

Uchwalanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy należy do zadań własnych gminy. Dotychczas uchwalone MPZP obejmują ok. 60 proc. terenu gminy. Od kilkunastu lat czekają na plan mieszkańcy m.in. części Klarysewa i Skolimowa, Łęgu, Kawęczyna, Kępy Okrzewskiej i Kępy Oborskiej. Uchwały o przystąpieniu do sporządzenia tych planów podjęte zostały ponad 10 lat temu. W tym tempie już może w połowie XXI wieku uchwalone zostaną plany dla całej gminy. Na nowe studium też czekamy już wiele lat. Mieszkańcy pytają, czy nie lepiej zacząć od studium i plany uchwalać w oparciu o nowe zapisy dokumentu. – A najlepiej zacząć od realizacji przedwyborczych obietnic. W tej kadencji burmistrz obiecywał nowe studium i znaczne przyśpieszenie uchwalania MPZP – przypomina właściciel działki w Kępie Okrzewskiej.

Od kilkunastu lat czekają na plan mieszkańcy m.in. części Klarysewa i Skolimowa, Łęgu, Kawęczyna, Kępy Okrzewskiej i Kępy Oborskiej

Kluczem do rozwoju gminy, przyciągnięcia inwestorów i realizacji inwestycji budowlanych na wsi jest uchwalenie studium i planów. Bez planów gmina nie może się rozwijać. Dlaczego władzom gminy nie zależy na rozwoju? Mamy pomysł tylko na przetrwanie? Dlaczego sąsiednim gminom udaje się uchwalać plany, a nam nie? Osiągnięcia naszych władz samorządowych w kwestii planowania przestrzennego są mniej niż mizerne. W 2011 r. z zaplanowanych ok. 270 tys. zł na przygotowanie projektów MPZP, dokumentację i uzgodnienia wydano tylko 90 tys. zł, czyli 37 proc. planu, w 2012 r. – zaledwie 17,73 proc – o ponad połowę mniej. Zrealizowanie planu „aż” w blisko 18 proc. możliwe było dzięki zmniejszeniu pierwotnie zaplanowanej w budżecie na 2012 r. kwoty 495 tys. zł o ponad połowę – do 220 tys. zł. Ostatecznie na sporządzenie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego gmina wydała 38 997,04 zł. Gdyby nie kolejne zmniejszenia, plan wykonany zostałby w niespełna 8 proc.

W tych gminach, które chciały się rozwijać, plany dla całego obszaru uchwalono w ciągu kilku lat. To tam przybywa domów, inwestorów i miejsc pracy. W naszej gminie trudno zbudować dom i trudno inwestować, bo przed inwestorami samorząd broni się, jak tylko może. Bo może źle wybierzemy, albo nas oszukają? Lepiej nic nie robić – kto nic nie robi, ten się nie myli. Pozostaje niezbadaną tajemnicą, w jaki sposób Lesznowola uchwaliła plany dla ponad 95 proc obszaru i dlaczego ta gmina nie boi się rozwoju.